26 ноября в Высшей Школе Экономики прошла межрегиональная научно-практическая конференция "Кто на рынке загородной недвижимости выиграет в кризис? Мнение ведущих девелоперов", на которой обсуждалась сложившая ситуация на загородном рынке недвижимости, а также искались пути выхода из данного положения.

Межрегиональная научно-практическая конференция

Прежде всего, ведущие аналитики страны отмечали, что кризис в стране есть и выход из него неблизок. Но самое плачевное состояние сейчас именно на загородном рынке, который пострадал больше всего уже в прошлый кризис и так до конца и не восстановился. Кроме того, государство сейчас поддерживает рынок многоквартирных новостроек, а "загородка" оставлена на произвол судьбы.

Безусловно, государство правильно расставило приоритеты, но загородный рынок, особенно сегмент малоэтажного строительства, важен для страны. Валерий Казейкин, первый вице-президент НАМИКС, заместитель координатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства "Свой дом", сообщил, что в 2014 году было построено 83,6 млн кв. м жилья, из них 53% малоэтажного. Это на 14% больше рекордного показателя советского времени (73 млн кв. м) и на 13 млн кв. м превышает плановые показатели. Безусловно, 2015 не может похвастаться приростом, но объём ввода жилья уменьшился незначительно. Причём именно малоэтажное жильё в кризис выглядит самым беспроблемным: оно строится быстро, проектируется под конкретного заказчика и практически всегда достраивается. Однако опасения вызывает ввод новых строительных площадок, вернее его отсутствие: "Существующие площадки доведут до конца, но новых становится всё меньше и меньше. Это тревожит". По мнению Казейкина, рынок находится в стадии кризиса, но дна не достиг. Ситуация и по спросу,и по новым строительным площадкам будет ухудшаться.

Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, также констатировал, что на загородном рынке сейчас наблюдается непростая динамика. Во-первых, не может не волновать большая разница между ценой актива и ценой сделки. Это приводит к тому, что люди не понимают рыночную стоимость товара, следовательно, рынок загородной недвижимости опять стал непрозрачный. По мнению Апрелева, понятие реальности цен на землю на сегодняшний день находится на уровне 90-х годов. Во-вторых, обострилась борьба за покупателя, и накал этой борьбы будет расти.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, убежден, что объемы строительства жилья в ближайшие годы будут снижаться. Уже сейчас на рынке четко прослеживаются следующие тенденции: падают цены на загородные предложения, снижается деловая активность в целом. Падение активности на данный момент составляет 30-50% в зависимости от региона. Изменения можно ждать лишь после оживления спроса покупателей. А для этого надо выйти из кризиса. По мнению Крапина, способствовать данному процессу могут денежная реформа, прекращение борьбы с инфляцией, совершенство налоговой системы и интенсивное развитие внутреннего рынка.

Среди экспертов высказывалось мнение, что дно уже пройдено. Такую позицию защищал Дмитрий Таганов, руководитель АЦ ИНКОМ: "Дно кризиса достигнуто летом2015 года". С продажами на загородном рынке в третьем квартале 2015 года было проблемно у многих компаний в зависимости от их продукта. Хуже всего обстояли дела с коттеджами: более 60% компаний, продающих коттеджи, не продали ни один лот за третий квартал. Не намного лучше обстоят дела и с таунхаусами. Таких компаний с нулевыми продажами за тот же период было чуть более 50%. В сегменте квартир в малоэтажных комплексах и участков без подрядов таких компаний всё-таки было меньше 50%. Лучше всех на загородном рынке сейчас себя чувствует именно "малоэтажка", и, скорее всего, это связано с отсутствием ипотеки именно на землю. Дальнейшего спада спроса Дмитрий Таганов не прогнозирует. Кроме того, он констатирует, что цена уже перестала падать. Продавцы достигли уровня, когда снижать нельзя, иначе продажи пойдут в убыток. Пока это справедливо для компаний, покупавших землю с рынка, у таких проектов очень высокая себестоимость.

Одним словом, кризис — сложное время, но есть компании, которые всё-таки умудряются эффективно продавать даже сейчас. Как? Некоторые ведущие девелоперы загородного рынка делились своим опытом на прошедшей конференции.

Александр Дубовенко, управляющий партнер в GOOD WOOD, ставку сделал на маркетинг, так как именно он может решить главную задачу любого владельца бизнеса — остаться этим владельцем. Важно правильно создать продукт, востребованный на рынке, а для этого необходимо изучать как запросы своего покупателя, так покупателя вообще, и при этом не забывать про конкурентов. Кроме того, необходимо обучать своих продавцов и контролировать их работу.

Константин Филиппишин, генеральный директор УК "Экодолье", также разделяет мнение, что побеждает тот, кто умеет смотреть на конкурентов, а также не теряет качества, не снижая динамики строительства, может себе позволить "работать на склад".

С тем, что нельзя снижать планку собственных проектов, согласна и Ольга Гусева, коммерческий директор ГК "МИГ-Недвижимость": "Сейчас вредно удешевлять проекты. Потребитель за свои деньги желает приобрести самое лучшее. Клиент также должен видеть, что компания своего потребителя ни в чем не обманывает. Поэтому важно, например, максимально сохранять заявленную инфраструктуру". Кроме этого, Ольга Гусева отметила, что не стоит бояться снижать цены, надо создавать условия, на которые способен покупатель.

Председатель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов считает, что бездумное снижение цен может оказаться опасным для достройки проекта и способно сформировать огромное количество "обманутых дольщиков". При этом на рынке есть масса проектов, где цены растут поквартально от 5 до 10%, следуя за готовностью проекта, и, делая продажи. Рецепт такого успеха прост: вести строительство и формировать дополнительные преференции для клиентов, за которые они готовы платить, привлекать профессионалов с опытом увеличения продаж в проектах.

У каждой компании, сумевшей сохранить сейчас продажи, есть свой опыт, иногда он совпадает с другими, иногда отличается, но главное то, что и в кризис можно найти путь для успеха.